プロの不動産投資に学ぶ!リスク激減の不動産デューデリジェンスを知る

不動産投資をされている個人のお客様とお話しする機会が多いのですが、お話をしていて気になることがありました。

すべてのお客様ではないのですが投資する前にチェックすべきことをチェックしていないことが多いと思います。

単純な価格水準や利回りや立地など大きい部分だけに気を取られ判断している人が多いです。

そんな中で不動産投資ファンドなどプロ投資の世界では投資する前に確認をしているのか?

これをデューデリジェンスといいますが、それをご紹介します。

これと同じ項目をチェックするだけで失敗や不要のリスクを取らなくてよくなるのでは?

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ER(エンジニアリングレポート)を取得する

これは建物の躯体や設備の部分で大きな修繕が必要な可能性がないか、遵法性違反がないか専門家にチェックしてもらう報告レポートです。

このERで設備の更新や修繕の可能性を調査してもらうので取得後にお金がかかりそうな部分をチェックしています。

これにより不動産ファンドでは修繕積立金を設定します。

12年間の修繕費用を専門家に想定してもらい、その金額の1年平均をファンド内で毎年積み立てていき修繕に備えます。

このERでよくひっかかる部分は建物の遵法性です。

例としては用途違反(事務所を店舗に貸しているなど)、消防関連の避難経路が不十分、容積オーバーなど法律に適合していない部分が洗出しされ、物件取得前に売主と改善交渉します。指摘内容の中では容易に改善できないものあります。

個人の方は修繕費の想定や遵法性について安易に考える人が多いです!

修繕費は追加費用がかかる可能性がありますし、遵法性に問題があると売却先が減ってしまいますし、最悪は売却できないリスクがあることを忘れてはいけません。またこの遵法性によって金融機関からのファイナンスに影響することもあります。

またPML(地震により予想最大損失額)も取得して地震時の想定もします。

不動産鑑定

不動産鑑定士さんに投資予定の物件の不動産鑑定をお願いします。

積算や収益還元、DCFなど様々な角度から不動産の鑑定をして頂くわけですが、ポイントととしては売買の価格が適正かどうかを「ざっくり」見るということと売却するときのキャップレート(還元利回り)を確認します。

投資である以上、出口がありますのでそのシミュレーションに使います。

不動産ファンドですと鑑定価格より安く買っているという前提が必要だったりします。

J-REITが物件取得時に開示する資料を見ると鑑定評価より少しだけ安いことが多くあります(笑)

土壌汚染調査報告書

最近は土壌汚染も問題視されています。

築地の例などは記憶に新しいですね。

土壌改良には多額の費用がかかる場合もあります。

また単純に昔は工場で今はマンションが建っていたとして、土壌汚染の可能性があった場合、その物件にすみますか?ってことです。

すなわち賃貸にも影響しますし、売却にも影響しますので大変な問題です。

マーケットレポート

第3者が見たマーケットレポートとは物件を取り巻く経済情勢や人口動向、賃料相場など広域なレポートです。

例としては人口が減少しているが都心は人口増加傾向ですがDINKS向けの物件は需要が増える等々のマクロの調査や賃料相場までのレポートで

需要についてもさることながら、特に賃料相場について着目します。

投資する物件が賃料相場より高いか低いか。

高い場合は賃料収入が下がる可能性がある。低い場合は賃料収入を上げれる可能性がある。

周辺の空室率など需給バランスが良好か。

不動産投資のキモとなる部分が多いかもしれません。これは場合によってはご自身で調査することもできると思います。

また不動産ファンド等では金融機関の物件評価にもつながりLTVにも影響します。

金融機関は独自の判断でファイナンス条件を決定します。

これらのチェックできてますか?

上記の事例は確認すべきことが網羅されていると思います。

案件によっては様々な追加調査が必要な場合もあります。

 

いくらお金がかかるのか?(買った後もふくめ)

ちゃんと貸せるのか?

いくらで貸せるのか?

適正な価格で買えるのか?

ちゃんと売れるのか?

いくらで売れるのか?

これをしっかり調査するということです。

プロはここまでやりますが個人では限界もあるかもしれません。

調査コストもかかります。

ただ上記を知っておくことで独自の調査ができる場合もあり投資リスクを明確にできます。

最低限の調査ポイントをおさえて不動産投資を実行することにより失敗する確率が下がる、すなわち成功への近道です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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