その賃料は適正ですか?不動産投資で注意したい賃料相場

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不動産投資であるある内容なのですが、やはり個人の投資家と不動産投資ファンド等のプロの不動産投資家では投資前のデューデリジェンスの質が全く異なります。

そんな中で個人のお客様の不動産投資でよくある話のですが、投資前の調査段階で検討物件のレントロールなどで賃貸状況を必ず見られると思います。そして意外にも多くの方が、その賃料が適正かどうかをちゃんと調べていないような気がします。不動産投資では賃貸条件こそ最重要ポイントであるにもかかわらずです。まだマンションなど住居系は賃料の変動が少ないですが、オフィスや商業系の不動産だったら大変です。

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現在満室稼働中。その賃料は適正かどうか?

あたりまえですが、賃料には相場があります。しかし投資物件で賃料が現在の相場より「高く」契約しているケースもあります。理由は様々ですが新築の高い賃料のまま入居し続けていて、特に賃料改定を行っていないケースや事業用不動産では経済動向により賃貸相場の変動が激しいので改定前の高い賃料で入居させているパターンなど様々です。

このような物件を買ってしまったらどうなりますでしょうか?

現実に現在の賃貸相場より1割り以上高く借りているなんてケースもありました。逆にいうと投資後すぐにテナント退去した場合は、想定していた収益が確保できないわけです。区分所有マンションなど1テナントの物件であれば1撃でローン返済に問題が生じるなんてこともあります。

さらには収益還元で考えると物件価値が恐ろしく低くなります。CAP5%でしたら家賃収入が200万円だとすると物件価値は4000万円、賃料が1割ダウンで180万円になると物件価値3600万円。400万円の価値DOWNと手痛いことになります。このようなケースが意外と多いので要注意です。

原則では賃料は年々低下して、修繕費は上がっていく。

これも考えてみれば当たり前ですが、投資前に安定収入の一定のキャッシュフロー想定をしている人も意外とおられます。上記でもご案内のとおりですが、価値は下がっていくのです。これらの賃料の相場や先々の行く末をしっかり調査することが大切だということがわかるともいます。

逆に賃料を上げられれば、物件の価値は上がるということ。

また上記の例が逆だったら、儲けが出るかもしれません。

180万円の家賃の物件を200万円かけてリノベーションしても1割UPの家賃が取れれば物件の価値は5%で400万円UPするわけです。もっと大型の物件であればそのインパクトは大きいです。不動産ファンドなどはこの考え方で大規模修繕などをやっています。収益規模も2けたは違います。

 

賃貸を制する者は不動産投資を制すと言っても良いのではないでしょうか。

賃料調査、マーケット調査はしっかりとやることをお勧めします。

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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