相続対策で有効な家族信託。新しい制度なので気になる点も。

相続の対策で最近注目を集めている「家族信託」ですが、使い方によっては本当に有効な相続対策が可能だと思います。しかしながら制度自体が新しく事例も少ないことから、これから様々な問題点が出てくる可能性もあります。いわゆる信託銀行を受託者とする信託とは異なる使い方となるのですが、私が家族信託のセミナー等で専門家の先生などにお話を聞く中で気になる点も少しありましたので、今日はそのお話を。

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家族信託のおさらい

以前にも説明しておりますが、家族信託の簡単なしくみについて。

家族信託のスキームは仮に被相続人となる人(お父さん)が高齢となり、体調不良、ボケ等になってしまった場合に成年後見制度を利用すると不動産の契約行為がやりずらくなってしまいます。しかし、その前に家族信託を利用しておけばお父さんが仮にボケてしまった場合にも受託者(仮に息子さん)が不動産の管理・契約行為(賃貸・売買・ファイナンス等で事前に信託契約で付与した権限内で)が可能で機動的な資産運用・管理が可能となります。

この場合、体調不良のお父さん(所有者)が受益者(信託財産から得られる利益を受けられる人)で息子さんが受託者(信託契約で付与した権限で信託財産の管理・運用ができる)となります。また相続が発生した時に受益者が保有する受益権を誰に移動するか予め指定することができ、さらにその後の受益者も指定することが可能であり、遺言と成年後見制度を保管する使い方が可能なのが、家族信託のざっくりとした特徴です。

信託した不動産のファイナンスの問題

そんな家族信託ですが、自己資金で不動産を保有されている場合を除き、多くの場合にファイナンスなどが必要となることもあると思います。このファイナンスの時に銀行等の金融機関も多くの経験を持っていませんので通常の不動産と比べてファイナンスの調達がしにくいと言うお話も聞きます。

一般的な不動産信託のスキームは不動産ファンドで多く利用されており、私も多数の信託契約の経験を持っております。不動産ファンドでの借入の手法は信託した時に発行される信託受益権に質権を設定してローン調達をします。(多くの場合はノンリコースローン)であります。

しかし、家族信託数件の事例を聞くと受託者(例の場合は息子さん)が借入人や保証人になってローンを調達されたということです。

通常であれば実質上の所有者の受益者(利益を得る人)が借入と責任を負うべきなのですが。

まあ家族なので保証となっても良いと言う人もいると思いますが、仮に急な経済状況の変動が起こって不動産収入や価値に影響を与えるような事が起こった場合、受託者個人が他の家族が実質保有している不動産の借入の責任を負う形というのが、ちょっと気になります。美しい形は受益者が借入の責任も負い、受託者は権限に沿って管理・運用し、定められた責任を負い仕事をするという事だと思います。

不動産価格が下落した時にどのような問題が出るのか?ちょっと気になる点であります。

 

不動産・相続コンサルタント 豊田

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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