不動産投資ではビジネスプランが重要

不動産投資と言ってもいろんな考え方や投資戦略があります。

投資や相続など税対策、有効活用など投資する人にも様々な事情があります。

そんな事情を踏まえ、どのような投資にしたいか戦略立案することをお勧めします。

たとえばプロの不動産投資ファンドでは、しっかりとしたビジネスプランを立案し業務遂行していきます。

運用手法やタイミングによっては投資の結果が大きく変わるのも不動産投資です。

下記に簡単にまとめましたので参考になればと思います。

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まずは何故不動産に投資をするのか明確にする

上記にも記載しましたが、不動産投資をする方には様々な事情があります。

キャッシュフローを得たい投資から税金対策など重要視するポイントが異なります。

もちろん理由によっては投資対象が大きく変わったりします。

また投資の中では不動産は1つのカテゴリーであり、今の時代には様々な投資商品があります。

本当に不動産に投資する必要があるのかなど明確にし実行する必要があります。

不動産は多くの金を使い、借入をしたりしますので後戻りできません。

投資対象は何にするか?(マンション、ビル、商業)

個人の方はマンションなど住居などの投資が多いのかもしれませんが、

都心などのオフィスビルも不動産投資ではしかりとしたマーケットがあります。

居住用物件より景気の動向の影響を受けやすいが、好景気時には賃料上昇が見込めたりします。

商業物件もオフィスビルと似ている側面がありますが、立地のによっては収益性が高かったり、ロードサイド物件などは優良企業と長期契約が締結できる可能性も。

用途によって投資の特性も変わってくるので是非勉強してみてください。

複数用途でポートフォリオを作る人もいらっしゃいますし、RIETでも総合型のREITがあります。

また区分所有や1棟所有によっても変わってきますね。

長期投資か短期投資なのか

すごく基本的な事なのですが、曖昧な状態で投資する方も結構いらっしゃいます。

長期か短期か取得する物件の種別も変わってきますし、調達するローンも変わってくると思います。

長期でじっくり腰を据えて運用していくのか、短期売却するのかなどスタンスによって適正な用途や調査するポイントも変わってきます。

後で書きます、出口戦略とも関係してきます。

どのような運用をするのか

収益不動産は定借などでない限り築年数が経過すると基本的には賃料が下落していきますね。

修繕費も築年数が古くなると増加してきます。

そんな中どのような絵を描いて賃料を下落させないようにするか、逆にバリューアップするか検討しておきます。

ファンド等で一般的な戦略は共用部分や内外装などを大規模修繕して賃料を上げたり、工事によって賃貸面積をあげたりします。

また不動産価格の上昇局面などでは、何もしないで不動産価格の上昇だけを狙うこともあったりします。

物件を買う時に上記のようなことができるか考えてアップサイドを狙う作戦はファンドなどプロの不動産投資では一般的です。

出口戦略が重要

私が不動産ファンドの物件取得やファンド組成をしていた時代には投資家やレンダー(金融機関)の方に出口戦略について何度も何度も何度も聞かれ説明しました。特に開発物件などは大変でした。

プロが気にするこの出口戦略。

個人の不動産投資家の皆さんはしっかり考えていますか?

せっかく買った物件で満室でキャッシュを生んでる物件をなんで売るんですか的なお話になること多いです。

ずっと満室で賃料も下がらず、修繕などの費用もかからないと言えますか?ということです。

不動産は古くなるにつれ、賃料は下がって修繕費なども年々多くかかって、実質の収入が減ってくるのが一般的です。

賃料が下がって修繕費は増えている物件を「高く」は買わないですよね?

ご自身で考えた戦略と運用努力によって最高のタイミングで売却できれば本当の不動産投資家だと思います。

その売却資金で他の優良な不動産に投資することも。

私は不動産の最大のリスクは流動性(換金性)だと思っています。

震災やリーマンショックなど不景気に陥ったときは、全く物件が売れず見守るしかない場合もあります。

また物件取得するときに売却のこともしっかり考えることによって物件の選定も変わってくるでしょう。

都心の物件や築浅の物件、キャッシュフローが潤沢で安定している物件などですと売却が容易だったり。

この出口戦略を考えながら買う物件の検討をしていると利回りとのバランスで物件の選定ができたりします。

投資なので出口を考える。これは絶対必要なことだと思います。

いつ、だれに、どのように売却するか、しっかり考えておきましょう。

(ただ途中で戦略見直しも有りです。経済情勢や予期せぬ出来事もありますので見直しも必要な時があります。)

 

 

 

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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