不動産投資で言われる「利回り」は相場を把握する目安です

相続対策のお客様に限らずですが不動産投資での利回りの目安について、お客様より頂くことが多いです。利回りの「数字」にとらわれる不動産投資家も多いと思います。ここでは利回りの言葉の意味などではなく、この様な利回りを基準とした相場や考え方について書きたいと思います。

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不動産投資で使う利回りは大きく分けて2つ「表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)」

これらの言葉の意味は様々なサイトで紹介されているように、表面利回りは経費控除前の利回りで不動産業者のチラシなどによく記載されています。一方で実質利回りは、収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費、空室部分の家賃など控除した純収益での利回りです。特にこの実質利回りは、不動産投資での重要なベンチマークであり、様々な言われ方をしています。(還元利回り・ネット利回り・NOI利回りなどなど)そしてキャップ(キャップレート)という言われ方をしているときもあります。

キャップレートは収益物件の価格感、相場を表す目安でもある

不動産の相場や価格感を話すときには「坪あたり、いくら?」、「坪あたり○○万円」など不動産業者などでは、おおよその価格の話をするときには坪当たりの話になります。収益物件の場合は「キャップいくら?」「キャップ何%?」といううよな価格、相場の話の時の表現になります。不動産投資を考える時にはこのキャップで、おおよその価格目線などを判断します。不動産投資において表面利回りなどもよく使われますが本当にざっくりとした目安にしかならないので、参考にはならないと思います。世の中には表面利回りが良くても、実質のNOI利回りが極端に低い物件なども多くあります。たとえば売りラブホテルなんかは差がある部類ですね。

都内の1棟売りレジ(マンション)はキャップ5%ぐらい?オフィスビルはキャップ?相場を把握する。

こんな表現でいろいろ言われますが、物件のエリア、規模感やリスクなどで、このキャップは変わってきます。まずは投資をされるエリア、規模、物件種別での相場(キャップ)を把握して下さい。

わかりやすい例では、当然に都内にある超大型ビルと都内にあるペンシルビルではキャップが違いますし、オフィスビルとレジ(マンション)ではキャップが違います。そして投資検討の物件が想定キャップと、どの程度違うのかでざっくりとした投資判断にも役立つと思います。「キャップ5%程度の相場のところを、6%で売りに出ている」何故だろう?すぐに転売で儲かる??安い物件??調べると色々な理由があったりします。質の悪いテナントがいたり、遵法性違反で流動性リスクが高い、賃料下落リスクが高いなどで・・・。ここが不動産投資でのノウハウかもしれません。個人的にはキャップは相場であり、投資収益性はIRR(内部収益率)で見ています。

キャップレートは時期によって変動しています。

2014年の末ぐらいで都内の中小規模の1棟オフィスビル、レジなどは現在はキャップ5%前後という相場だと思いますが、リーマンショック後の2010年などでは7%や8%台なんて物件もゴロゴロありました。需給バランスでこのキャップは大きく変化してきますので、今後の相場の読みで収益が大きく変わってくるということです。この例の場合8%で買っていた物件を5%で売却してたら大成功なわけです。(賃料相場が変動がなかったとしたら)

利回りが低くても、高い投資収益が得られる典型的なパターン/いわゆる利回りと投資収益は異なる

例ですが5%の物件を買ったとして、賃料収入を上げるビジネスプランなどがあれば利回りが上げられる、毎月の経費を削減する手法があればさらに利回りが上がる。努力して5%の物件が5.5%の物件に変貌して、売買の相場の「キャップ」が5%だから5%で売却できればキャピタルゲインで投資収益性は高くなる。この計算はあえて省略します。(この計算が出来なければ不動産投資はちょっと待ったほうが良いかもしれません)

世間で言われる不動産の利回りはあくまで相場の目安にしかすぎないと思いませんか

これらの記事を読んでいただけると、高い利回りの物件を優先することが、大きな意味のない?ことかご理解頂けるのではないでしょうか。現状の利回りが良くても、もし明日に大地震が起こったら不動産相場は大きく変動するわけです。不動産投資も投資なのでリスクがあります。絶対に成功する投資はないと思います。重要なのは一般的に言われる利回りではなく、投資収益性でないでしょうか?不動産ファンドが物件をNET3%台で買っても結果的にIRR20%以上で大きく儲けている事例は本当にたくさんあります。

大枠でのキャップ事例を知るにはJ-REIT

J-RIETは物件を取得するときに取得概要を発表しています。今ではオフィス、レジ、商業施設、物流施設など多岐にわたる物件を取得しています。そこで還元利回りが発表されていますので参考にされるのもよいと思います。特にレジ(マンション)は個人の投資と近い部分が多いと思います。

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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