なぜ収益物件などへの不動産投資が相続対策になるのか?【相続対策の基礎】

2015年より相続税の実質増税が始まりました。資産家の相続対策の必要性は年々高まっております。やはり日本は財源が不足しており、取れるところから税金を取っていく流れでしょうから、今後も更なる相続税の増税ってこともあるかもしれませんね。こんなご時世ですから相続に向けた生前対策(事前対策)は本当に重要で、結果も大きく異なります。ここで言う結果とは相続税の節税額だけでなく、納税資金の確保や円満な分割も含まれます。その中ですでにご存じの方も多いかもしれませんが、なぜ不動産投資が相続対策になるのかを簡単にご説明します。

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不動産は市場価値と課税の基礎となる相続税評価額が異なる。

まず1つ目は評価額についてですが、現金は価値(金額)=相続税評価額となります。

現金など1億円の金融資産があったとしたら、まるまる1億円が相続税上の財産評価額となり1億円に対して既定の税率で課税されますが、不動産の場合は実際に市場で売買されている価格が相続税の評価額になるのではなく、路線価格がベースとなった相続税評価額を使うことになるので、東京などでは不動産は「市場価値>相続税評価額」となり、現金などと比べて財産評価額を小さくすることができるので、結果的に相続税が抑えられることが多くなっています。一方で固定資産税等がかかるので、不動産であればなんでもお得と言うわけではありません。

相続税評価額を下げることができる特例などがある。

不動産は自宅など生活に無くてはならない資産であることも多く、様々な要件をクリアできれば評価額を更に下げることが可能な特例があります。代表的には小規模宅地の特例などで自宅や家業の事業に使われた土地、賃貸している不動産などは50~80%の評価減を受ける事ができたりします。その他にも広大地の評価などもありますが、詳細は国税のサイトでご確認を下さい。また賃貸されている物件は土地は貸家建付地の評価、建物は貸家評価で賃貸割合によって建物の評価も下げることができたりします。

区分所有マンションなどは賃料収入を得られ、評価額も低くなるので相続税の節税になるが・・・。

上記のことから、賃貸している収益物件などは相続税上の評価額も低くなり、さらには賃貸できていれば賃料収入が得られ、固定資産税等もしっかり払えます。上手に不動産投資をできていれば相続対策には本当に効果的でありますが、昨今の少子高齢化の問題もあり、昔ほど簡単には賃借人がつかなくなってきているので注意が必要です。東京都内の賃貸された区分所有マンションは現金等の金融資産と比べれば30%~40%まで評価額を圧縮できるケースが多いと言われています。やはり不動産は上手にやれば相続税の節税対策、納税資金対策になるわけです。また収益物件を複数所有し、複数人の子供に上手に相続させる分割対策に使う方もいらっしゃいます。

不動産は担保価値があるので、銀行借り入れなどを上手に利用すれば更に節税となる。

不動産はローンで買う人も多いように、不動産を担保にすることにより金融機関より借入をすることができます。この借入は負債ですので、マイナスの相続財産として相続財産額を減らすことができます。よって相続税の節税ができるわけです。ただし考えなしの負債は不動産特有の空室リスクなどにより痛い目に合っている人も多く、バランスを考えた借り入れが重要です。ただ現実には相続対策の場合は借入無しの現金で買われる方が多いのが現状です。

 

以上、簡単ながら不動産が相続対策になる理由について書きました。実際には細かい留意点もありますので、ご注意ください。

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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