不動産投資の利回りは目安程度!過度に気にするべからず

不動産投資のご相談を受けていていつも気になるのが利回りについて必要以上にこだわってるケースがあります。

たしかに利回りは投資の観点から重要なのですがお話を聞くと大事な部分が抜けてたりします。

そもそも正しくない理解を持っている人も多いと思いますので、利回りとリターンについて書きたいと思います。

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不動産投資の業界で言われる利回り

「都内で6%のレジ物件で良い物件です」とか・・・、よく聞きます。

この6%ってなんでしょう?

グロス6%ですと年間賃料収入÷物件価格で言われます。表面利回りとも言われます。

ネット6%ですと(年間の賃料収入ー管理費・税等のコスト)÷物件価格で言われてます。純収入ですね。

この利回りを他の投資商品と比較したりして物件取得を検討している人が多くいます。

この利回りは目安程度の利回りで実際の投資利回りではなく、売買価格の目安にすぎません。

この点を理解していない不動産屋さんもいるので注意!(笑)

プロの世界ではCAP○%の物件とか言って売買価格の目安にしています。

売主は売却するときに、どうやって価格を決めるのでしょうか?

一般的には類似物件の売却物件の取引相場を調べます。

仮に類似物件でネット5%前後での売却事例が多かったとして、

不動産業者と相談して「じゃあ5%ぐらいで売れるだろうから指値対応を考慮して少し高めに出しましょう」程度が多いと思います。

もちろん他の例としては簿価の関係で高く売り出すとか、諸事情で早くキャッシュが欲しいというケースもあることはありますが。

同じ物件でも前は6%で売ってた物件が今5%で売っていることもあります。

多くの場合は、その時の相場で大体の%を売値と決めて売り出してるだけです。

基本的に不動産は古くなると賃料も価値も下がります。

NET6%の物件を買ったとして、あたりまえですけど古くなっていきます。

当然価値も下がるし、理論的にはNET収入も下がります。

  1. 古くなったら競争力低下で家賃が下がる
  2. 古くなってくると修繕にコストがかかってくる。
  3. 古くなると空室率も上がる可能性があります。

だんだん利回りが下がってきますね(笑)あたりまえですが。

意外とこれを理解していない人も多いです!何もしなければバブルや特別な立地じゃない限り価値が下がりますね。

ひょっとしたら検討していた他の金融商品の方が利回りが良いなんて状況になってませんか?

不動産投資は投資である以上、出口で決まる

出口を迎えていない、つまり売却していない投資利回りは想定の目安でしかないわけです。

取得した次の日に大きな経済問題や地震とかが起こったとしたらたちまち想定していた不動産価格は意味が無くなります。

その時に儲かってるって言えるのでしょうか?いえないですね。

結局は適切なタイミングで売却できたら投資リターンの計算ができるわけです。

不動産投資にはIRRを使う

IRRとは内部収益率と言われます。

意味や定義はいろんなサイトに出ていますので説明は省略させて頂きます。ググってみてください。

取得価格と投資期間、インカムゲイン、キャピタルゲインを考慮して投資リターンを出します。

ザックリ書きますと

1億で買って賃料収入が500万円/年が2年間入り、3年目は450万円の収入で最後に9000万円で売れた場合の投資リターンという感じです。

実際は物件をローンを使って買いますのでレバレッジが聞きますのでエクイティIRRとなります。

(レバレッジ効果については今度書きます。)

これのIRRを使って不動産投資を考えることをオススメします。

これを考えると新築のワンルームマンション投資がどんだけ大変かがわかるのではないでしょうか。

最初の賃料は多いけど年々下がって空室がでると収入がない期間がでてしまい、また賃料も基本的に年々下がっていく方向で売却価格も下がっていく感じです。

でも磨けば光る中古物件を売買相場のNET5%で買って、リノベーションなど工夫をして賃料収入が上がって結果NET6.5%の物件に仕上げて、売却相場のNET5%で売却だった場合はリターンが高く、成功と言えますね!

当然安く買うことは重要ですが、上記の考え方を参考にして工夫を凝らしたほうが今の時代はリターンが高いかもしれません。

このようなことを不動産ファンドは常に情勢を見ながらやっているので個人の投資家の皆様も参考にして下さい。

 

2015年1月

不動産利回りについての新しい記事も記載しました。

相続対策のお客様に限らずですが不動産投資での利回りの目安について、お客様より頂くことが多いです。利回りの「数字」にとらわれる不動産投資家も多いと思います。ここで...

不動産コンサルタント 豊田 伸一郎

http://rockpile.jp/

 

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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