不動産投資での失敗例その1

不動産投資を始める人はどんな失敗例があるのか知りたいところだと思います。

実際のところプロのファンドも結構失敗しています。

この失敗から多くのことを学ぶのが重要だと思います。

そんな失敗事例その1を紹介したいと思います。

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賃料が想定より下がってしまった。

マンションなどでは極端に大きく賃料が下がることは特殊事例を除いては考えづらいと思いますが、レントロールなどを見ていると賃料がだんだんと下がっていることが多いです。

オフィスビルや商業ビルでは結構あります。本当にインパクトが強い下がり方をする時もあります。

マーケットが今後どのようになっていくのかしっかり調査して読む必要があります。

対象物件の類似物件の賃貸相場を調べて、しっかりと不動産業者へのヒアリングもするということです。

不動産業者さんに5~10件以上ヒアリングをしっかりできれば相場やなんとなくのトレンドが見えてきます。

この作業、プロのファンドでもシッカリやってますよ。毎度毎度投資検討の時にやり、マーケットレポートという形で大手不動産業者よりレポートも取ります。

不動産投資において賃料収入が最も重要なことはご理解いただけると思いますので、しっかりと調査して下さい。

また賃料水準によって不動産鑑定評価も変わりますので銀行評価にもつながる点にご注意ください。

遵法性違反の物件だった。

売りにくい物件ということで、その代表格が遵法性違反の物件でしょう。

基本的に遵法性違反の物件は買い手が少ないです。

類似物件の正常物件より安く取引されるのが一般的でファイナンスが付かない場合もあります。

違法な個所があるかどうかは専門家に調べて貰わないと、なかなか一般的理解している人は少ないと思います。

不動産ファンド等ではER(エンジニアリングレポート)を取得して違法箇所や修繕が必要な個所などを調べてもらいます。

調べ上げて治癒することを前提条件で取引します。

違法な個所は簡単に治癒できないものもあるので注意です。

違法用途のところにテナントが入居していたり、テナントの使い方の問題など様々で、この場合はテナント等と交渉が必要です。

区分所有マンションでは、そんなに遵法性違反はないと思いますが1棟でものですと意外と沢山あります。

知識、調査不足でこのような物件を買わされて、いざ売却の時に売れないor安くなるということは避けたいと思います。

調査不足によりNET収入が想定より少なかった。

これは結構きついですが、意外とあります。

わかりやすい事例ですと管理費等の毎月かかるコストがしっかり調べられていなくて想定外のコストがかかるとか。

修繕費がものすごくかかってしまったとか。

固定資産税が特例で半額になっていた物件を買ったら固定資産税が上がったとか。

初歩的なところではテナント入れ替え時の募集経費を見てなかったとか安すぎたとか。

あとは不動産からの収入をしっかり想定して所得税や住民税なども考慮に入れる必要もありますが、これも抜け落ちているケースも多い気がします。

 

以上、簡単ながら失敗事例その1を上げさせていただきました。

またタイミングをみて、その2を書きたいとと思います。

 

プロフィール

株式会社ロックパイル

不動産コンサルタント 豊田 伸一郎

http://rockpile.jp/

不動産投資ファンドで数多くの不動産投資や開発を経験。

現在は不動産会社や投資助言会社を経営しながら不動産コンサルティングを行っている。

不動産コンサルティングとは不動産に関する幅広い知識で公正な立場から不動産調査業務や助言・提言を行うサービスです。

 

 

 

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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