なぜ相続には不動産運用のノウハウが必要なのか?

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相続財産の構成比では不動産が50%以上である

国税庁が発表している平成24年の相続財産の金額の構成比の推移を見てもわかるとおり、土地建物の比率が半分以上であります。相続税は財産総額の評価から課税されますので必然的に不動産の比率が高くなります。日本では自宅の所有率も高く、結果として不動産の比率が多くなります。相続対策や問題解決で不動産が中心となってくることは間違いない状況です。

詳しくはこちらの国税庁の資料を参考にしてください。

相続で多くある問題「分割」。多くは不動産が問題児である

相続では公平な分割が必要なケースでは不動産がネックとなるケースも多くあります。現金等の金融資産と違って不動産は分割がし難い資産であることはご理解頂けると思います。また安易に不動産を共有にしてしまうケースも多くみられますが、共有にすることによって将来的な売却、活用の意思決定が難しくなるケースが非常に多く、できれば共有を避けた相続を考える必要があると思います。不動産を「上手に」分割できれば多くの問題を解決できるかもしれません。

相続の事前対策では不動産が主役となる

弊社でも手がける相続の事前対策では不動産戦略が相続税の削減、納税資金対策で主役となります。現金等の金融資産と比較すると不動産は相続税の評価額が時価よりも低くなることが多く、「上手に」活用できれば同じ財産金額でも不動産の方が結果的に相続税を安く抑えることができますし、更なる資産形成・収益拡大に大いに役立ちます。しかし重要な事は「上手に」不動産を活用することが重要です。

不動産には担保として利用できる。負債を上手に活用することで相続税の削減ができる

不動産には担保価値があります。銀行の融資を受けるときに不動産担保で融資を受ける事も可能です。銀行も無担保での融資より不動産担保があった方が融資がしやすいです。この借入(負債)は相続財産に含まれるのはご存じでしょうか?マイナスの資産として相続されますので、3億円の相続財産で借り入れが1億円あると、相続財産は2億円となります。この負債を「上手に」使えば相続税の削減になることがご理解頂けると思います。

しかし、ご注意ください!

考えなしの不動産購入と借入を増やす対策は後で大きな問題を引き起こす事にもなります。いろいろな不測の事態が起こった時でも返済できる戦略が必要です。日本では少子高齢化が進み、昔ほどアパート・マンションにテナントが入るとは言えなくなってきております。しっかりとした市場調査が必要となってきています。これは本当に大きなノウハウであると思います。

現在はアパート・マンションを購入・建築したが入居者が集まらないというお悩みは関東圏でも本当に多くの相談があることに目を向けてください。

不動産は負の遺産となることもある

目の前の相続対策や投資などで不動産投資や活用をしても、しっかりとした収益を得られない、借入金の返済がきつい物件であった場合、お子様など相続を受ける人はその資産を引き継ぎたいと思うでしょうか?また結果的にそのような資産を受け継いで大変な思いをさせたくないというお考えをお持ちの人も多いと思います。このことから不動産はしっかりとした調査、戦略をたてて取引することが本当に重要であると考えます。

これらのことから不動産のノウハウが必要であることは間違いありません。

短期的な節税効果や不動産の価値・利回りだけでなく、特徴や市場性・リスクも理解し、取引の難易度などから戦略をしっかりたて、方向性をしっかり決めて行動することが大切であることが上記からもご理解頂けましたでしょうか。また机上の計算だけではなく、いかに不動産を「上手に」購入・売却・活用していく、「上手に」不動産会社を利用することも不動産運用のノウハウであることは間違いありません。

不動産業界の問題点を知っておく

不動産の業界についても理解しておくことも重要です。

残念ながら不動産の業界は成果報酬で営業をしている営業マンが多く、時にはお客様の利益相反してしまうこともあるように思います。これは大手不動産会社でも、こういった状況であります。

都内の物件を売却したほうが良いかどうか?を相談した時には多くの不動産業者が売却をした方が良いと答えると思います。それは営業マンが成果報酬で雇われている事も大きいですし、会社からもノルマを求められているから仕方ない現状かもしれません。またデベロッパーの不動産投資商品やアパート建築についても、多くの営業マンが買ってください、建てましょうということになります。しかし、その現状を理解してコンサルタントと共に方針を決定しておけば「上手に」お付き合いすることもできると思います。他の不動産業者との競争やノルマ達成の為に一生懸命動いてくれることもあります。また不動産業者でも得意・不得意分野がありまますので、このあたりをしっかり見定めることも大切な事かもしれません。

不動産コンサルタントを活用しましょう

不動産の知識・ノウハウは勉強すれば得ることはできますが、多くの時間を費やすことになります。また実際に取引に関わることで多くの経験を得られます。それを1から始めるのは本当に大変な事であります。そんな時は不動産コンサルタントを活用してみてはいかがでしょうか。不動産コンサルティングの実務をやっている会社も少しずつ増えております。コンサルタントを味方につけ、税理士や弁護士、司法書士と連携することにより、迅速で効果的な相続対策を実現して下さい。

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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