タワーマンションで相続税の節税効果や注意点は?

相続対策で注目集めるタワーマンション節税にリスクや問題点は?

最近は相続対策の仕事では何かと話題のタワーマンションでの相続税の節税。

知人やお客様からも、その効果について聞かれることも多くなってます。

最近はタワーマンションは首都圏では多く建設されており、マンション内には様々なサービスも付帯しており、旧来型のマンションよりも利便性が高く、売買・賃貸共に根強い人気があります。

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タワーマンション節税とは?

現金や株などの金融資産よりも相続税評価を下げることができますので、結果的に相続税の節税となります。

またタワーマンションは人気があるので売買や賃貸も容易なので、換金性の高いので低リスクで不動産賃貸運用も可能というものです。

相続対策を考える資産家からすると、本当に良い話であります。

タワーマンションは小規模マンションに比べても敷地の割合に対して戸数が多く、1戸あたりの敷地権が少ないので「土地」の評価が少さくなります。

都心は土地が高価ですが、この場合は土地の評価額は安くなります。しかしマンションとしての時価は高く、高額で取引される物件なので相続税評価額は低く、売買価格(時価)は高いということになります。それは高層階に行くほど人気が高く時価も高い。

また賃貸することにより様々な評価減が使える。といったものです。

タワーマンションは相続税評価が8割減?

相続税について、区分所有の賃貸マンションでは土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価などの評価方法がありますので、結果的に100%評価される「現金など金融資産」と比べておおよそ7~8割減ぐらいになると言われてます。

ただし、都内の一般的な区分所有マンションでも、実は相続税評価を6~7割程度は下げることが可能です。タワーマンションは時価が高い分、評価額の減額効果も高いということです。

ポイントは「現金など金融資産」と比べてというところと、時価が高くなる高層階が「節税面では」有利であるということでしょうか。

タワーマンション節税はリスクはないのか?

タワーマンションでも、しっかり目利きをしないと問題があると思います。

私は忘れもしないリーマンショックの時に不動産市場がどうなったかということを忘れていません。その経験から下記のような注意点もあると思います。

具体的にはタワーマンションの高層階は特に100㎡を超える高級物件があることが多いですが、景気が悪い時期は住宅物件の中でも高級賃貸の賃貸ニーズが激減します。リーマンショック後は高級物件の賃貸ニーズが激減し、結果的に売買価格も下落したりし、最も流動性が下がった(影響を受けた)種類が高級賃貸です。2011年ぐらいまではリーマンショックの影響を受けた高級賃貸が主体の売り物件がゴロゴロ残っていました。景気が悪くなると、こういった贅沢部分から削られるということです。逆に都内でリーマンショック後にも根強い人気があったのがDINKS向けの広めの1R~1LDKの物件です。(誤解が無いようにですがタワマンでは3LDKの65~80平米の物件が人気とか)賃貸でも人気が高いサイズや間取りを調べることが大事です。

国がこのような状況を野放しにしておくのか・・・。

現状の日本は財源不足であり、2015年から実質的に増税された相続税などで富裕層など取れるところから税金を取っていく流れがより一層強くなっていると思います。仕事柄で複数の税理士の先生とお話する機会がありますが、「いつまで続くのかタワーマンション節税」と言っている先生もチラホラいらっしゃいます。現状の相続税評価でも土地の奥行きや間口など様々な補正で評価がかわります。縦(タワマン等の高さ)の補正ができても不思議ではないというご意見もあります。税制はイタチごっことよく聞きますが、タワーマンション節税が目を付けられてもおかしくないかもしれませんね。

タワーマンションの節税についてのまとめ

  • 「現時点」での相続税の節税効果は高い
  • 売買・賃貸の市場も良好
  • 高層階の面積が広い高級すぎる物件は景気状況などにより賃貸ニーズの減少、賃貸料の減少、そして時価価値の下落リスクに留意
  • タワマンでなくても、節税できる
  • 税制改正されて節税効果が下がるかも?

 

最後に実は私もタワーマンション投資家でもあり、タワーマンションの利便性・良さについては理解しています。

常に売り物件も観察していますが、相続対策なのか?ここ最近は売却物件が少なくなっております。

賃借されているご近所さんとの話から、賃料は一流企業の住宅補助+サラリーマンが負担できる金額までの賃料帯が良いようです。

 

 

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豊田 伸一郎

豊田 伸一郎

取締役副社長 不動産・相続コンサルタントジーエルアールインベストメント株式会社
1975年生まれ 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 外資系不動産ファンドにて不動産投資・開発・運用業務で総額1000億円以上の実績 現在は相続対策専門士として数多くの相続案件に取り組む。
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